전원생활

[스크랩] = 땅을 알자 =

지리산자연인 2006. 3. 6. 14:22 

    
 
                      =   땅을 알자 =
● 임야의 종류와 전원주택 신축 가능지 
임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다. 보전산지는 다시 공익용 
보전산지와 생산용 보전산지(종전 보전임지)가 있다. 
보전산지 중 <공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.; 
이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이
다., 
그러나 <생산용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정 조건하
에 산지전용을 받아 농가주택을 지을 수 있다. 
또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다. 
관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다. 
준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다. 
따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다. 
● 산지전용허가를 신청할 때는 
▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서 
▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채
구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) 
▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부
등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제
출하면 된다. 
건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다. 
전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원
여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다. 
● 산지전용허가기준 
산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하
여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 
적용하지 아니한다. 
① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것 
② 인근 산림의 경영촵관리에 큰 지장을 주지 아니할 것 
③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것 
④ 희귀야생동촵식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아
니할 것 
⑤ 토사의 유출촵붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것 
산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것. 
⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것 
⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 
아 니할 것 
⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하
고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것 
● 대체산림자원조성비의 납부 
산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 
착수할 수 있다. 농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 
7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림
청장이 고시한다. 
준보전산지의 전용비는 평당 약 5,600원으로 농지조성비의 1/6정도된다. 
이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30
일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다. 
● 산지전용허가를 받고 나서 
산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수
하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 
납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다. 
. 
● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능 
농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농 임업인주택을 지을 수 있다. 
전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다. 
농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있
는 것으로 보면 된다.. 
관리지역 땅 세분화 … 농업인 ‘희비’ 
‘보전’ ‘생산’지역 개발 어려워 울상… ‘계획’지역 도시편입등 예상돼 ‘희색’
경기 가평에 2,000여평의 밭을 갖고 있는 여모씨는 최근 토지이용계획확인서를 떼어보고 군
청에 문의를 한 뒤 안도의 숨을 쉬었다. 군청이 관리지역(이전 준농림지역) 농지를 세분화하
고 있는데, 그의 땅은 개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류됐다. 반면 논 3,000여평을 갖고 
있는 경기 파주의 강모씨는 울상이다. 그의 논은 개발 자체가 어려운 생산관리지역으로 평
가받았다는 것이다. 
이처럼 관리지역에 농지·임야·나대지 등 땅을 가진 사람들의 희비가 엇갈리고 있다. 관리
지역 땅이 어떻게 구분되느냐에 따라 땅값 격차가 커질 것으로 예상되기 때문이다. 
◆관리지역 세분화란=준농림지역과 준도시지역을 통틀어 ‘관리지역’으로 일원화한 것을 
보전·생산·계획관리지역으로 3등분해 관리하는 것을 말한다. 여기에서 ‘보전’관리지역
은 녹지공간 확보 및 생태계 보호를 위해 보전이 필요한 지역이고, ‘생산’관리지역은 농
림업 생산을 위해 관리돼야 할 지역을 말한다. ‘계획’관리지역은 도시지역으로의 편입이 
예상되거나 제한적인 개발·이용을 위해 체계적인 관리가 요망되는 경우다. 
따라서 보전 또는 생산관리지역에 해당되면 개발이 아주 어려워지고, 계획관리지역으로 편
입되면 비교적 쉽게 개발할 수 있게 된다. 이는 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 따른 것
으로, 수도권과 광역시, 인근 시·군·구에서는 지난해 말까지 관리지역 세분화를 마치고 올
해부터 시행에 들어갔어야 했다. 
건설교통부의 한 관계자는 “기초자료가 부족한 데다 땅 소유주들의 의견수렴 등이 제대로 
안돼 관리지역 세분화가 지연되고 있다”며 “하지만 ‘한정된 국토의 효율적인 이용’이라
는 분명한 원칙 아래 이 사업이 추진되는 만큼 더이상 늦춰져서는 안될 것”이라고 밝혔다. 
◆농민들 잘 몰라 ‘낭패’=시·군·구가 추진하는 관리지역 세분화는 농민들의 재산권에 
많은 영향을 미치는 사안임에도 불구하고 제대로 홍보가 안된 상태다. 앞의 두사례처럼 이
에 대한 지식이나 정보가 대부분 없어서다. 더구나 해당 시·군·구는 행정을 예정대로 추
진하기 위해 땅 소유주들에게 개별통보하는 것이 아니라 홈페이지와 각 읍·면사무소 게시
판에 부착해 알리는 정도다. 일부 지역의 경우 동네 이장을 통해 땅 소유주들에게 알리고 
있다지만 취지가 정확히 전달되지 않고 있는 실정이다. 
경기 안성에서 배를 재배하는 심모씨는 “땅을 가진 농민 대다수가 이에 대해 들어본 적이 
없고, 신경도 쓰지 않고 있는 게 사실”이라고 털어놨다. 
◆땅값 차별화 효과 커 관심 필수=관리지역 세분화는 앞으로 본격적인 땅값 차별화 현상을 
가져올 것이라는 게 전문가들의 공통된 시각이다. 생산·보전지역으로 편입되면 땅값이 현 
수준에서 머물거나 하락할 수밖에 없다. 이에 반해 계획관리지역은 면적축소에 따른 희소성 
때문에 큰 폭의 값 상승을 가져올 것이라는 분석이다. 실제로 관리지역 세분화를 추진하는 
수도권의 시·군·구에서는 많게는 70~80%, 적게는 40~50%까지 계획관리지역으로 편입할 
것으로 추정되고 있다. 한 예로 경기 이천은 기존 관리지역 중 75% 정도를 계획관리지역으
로 분류한 반면, 경기 파주 등 서북부는 40%대 초반에 머물 만큼 편차가 큰 것으로 파악됐
다. 때문에 자기 땅이 어떻게 분류됐는지를 살펴 적절히 대처하는 것이 절실한 실정이다. 진
명기 JMK플래닝 대표는 “관리지역 세분화 결과에 따른 땅값 차별화가 본격화할 것으로 
보이는 만큼 불만이 있으면 열람기간 동안 확인하고 반드시 이의제기를 하는 것이 중요하
다”고 강조했다. 
분류결과 불합리하다면 …열람기간내 이의제기를 
지자체에 문서로 제출 … 60일안 통보
관리지역 땅의 세분화 결과에 대한 열람·공개가 본격화될 전망이다. 따라서 해당 시·군·
구의 공고를 잘 살펴 제때 이의를 제기해야 재산상 피해를 막을 수 있다. 
▲이의는 언제 제기하나=해당 시·군·구는 토지적성평가를 한 뒤 이를 근거로 기존 관리
지역을 세분화한다. 그리고 세분화 작업이 끝나면 최소 14일 이상 땅 소유주들이 열람할 수 
있도록 하고 있다. 만일 이때 이의제기가 없으면 각 행정기관은 열람내용을 수용한 것으로 
간주하게 된다. 
▲이의제기는 어떻게 하나=이의내용을 해당 지자체가 요구하는 양식에 맞춰 문서로 작성, 
담당자에게 제출해야 한다. 
이때 이의제기 내용에는 농지의 경우 인접한 농지가 어떻게 분류됐는가를 비교해보고, 차이
점을 지적하는 것이 좋다. 또 임야는 경사도가 정확히 측정됐는지 확인해 문제를 제기하면 
효과적이다. 
▲이의제기 후 절차는=이의가 제기되면 해당 시·군·구는 이의 수용 여부를 결정해 60일 
이내에 민원인에게 통보하게 된다. 따라서 이 기간 동안에 아무런 통지를 받지 못했다면 다
시 한번 행정기관을 방문해 문의해야 한다. 
김기홍 기자
출처 : ♡귀농사모♡
글쓴이 : 소진 원글보기
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