관리지역

관리지역 세분화에 따른 투자방법




국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제8조에는

관리지역에 대한 규정을 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여
도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나

농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여
농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역으로 규정하고 있습니다.


동법 제 36조에서는 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분하고 있습니다.


보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.

생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이며,

계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

관리지역에서 건축제한은 동법 시행령 별표 18~20호에 규정되었는데, 자세한 내용은 하단에 기재했으니 참고하시기 바랍니다.

층수제한은 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 정하고 있습니다.


동법 77조, 78조에 규정된 관리지역에서 건폐율과 용적률의 최대한도는 다음과 같습니다.
세분된 관리지역 ........건폐율..... 용적률
보존관리지역...............20%...........80%
생산관리지역...............20%...........80%
계획관리지역...............40%...........100%

주지하다시피 위의 규정은 법률이 정하는 최대한도이고 각 지자체별로 조례로 별도로 규정하고 있기 때문에 해당 지자체 조례를 반드시 참조하시기 바랍니다.

관리지역 세분화를 살펴보면 보존관리지역보다는 생산관리지역이 생산관리지역보다는 계획관리지역이 건축물의 용도가 더 넓으며, 건폐율와 용적율이 높다는 것을 알 수 있습니다. 즉, 토지의 활용용도가 많다는 것은 지가가 높다는 것을 의미합니다.

여기서 중요한 포인트는 관리지역 세분화는 아직 완성되지 않았다는 점입니다. 동법 시행령 부칙 17816호를 보면 관리지역이 세분될 때까지 관리지역안에서 건축제한에 대하여는 동법 별표 27의 규정으로 별도로 정하고 있습니다.(아래 참조)

관리지역이 세분될 때까지 관리지역안에서의 건폐율 및 용적율은 각각 40%와 80% 이하의 범위 안에서 특별시 / 광역시 / 시 / 군 도시계획조례가 정하는 바에 의하게 되어 있습니다. 조례의 하단부분 부칙에 나와있으니 반드시 참고하시기 바랍니다.

즉, 도시와 인접되어 도시지역으로 편입이 될 가능성이 높은 계획관리지역보다 용적률이 20%깍이게 되지만, 보전관리지역과 생산관리지역보다는 건폐율의 최대한도가 20%늘어나는 결과가 됩니다.

관리지역 세분화는 개발수요가 많은 수도권과 시 / 군지역 및 광역시와 인접한 시 / 군은 3년 이내인 2005년까지, 그 밖의 시 / 군은 5년 이내인 2007년까지 마쳐야합니다.

그렇다면 관리지역에 투자할 경우 유념해야 될 점은 세분화 일정에 따라 해당 토지가 언제까지 세분화를 마치는지 알아보고, 그에 따른 투자전략을 세워야 할 것입니다. 계획관리지역으로 세분될 가능성이 높으면 세분화에 따라 지가가 상승할 가능성이 높을 것입니다. 용적률이 상향 조정되고, 건축물이 용도가 넓어집니다.

계획관리지역으로 지정되면 제2종근린생활시설과 공장설립이 가능해 토지의 활용가치가 높아지고 이에 따라 지가가 상승하게 됩니다.

보존관리지역으로 지정될 경우에는 현재 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물중 제1종근린생활시설, 의료시설, 창고시설, 동물 및 식물관련시설 등을 건축할 수 없으며, 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 중 공동주택(아파트 제외), 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 관광관련시설을 건축할 수 없어 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 됩니다.

생산관리지역은 문화시설, 창고시설, 관광휴게시설 등을 건축할 수 없어지며, 건축행위를 할때도 관리지역보다 심한 규제를 각종 법률에 의해 적용받게 됩니다.

따라서 관리지역내 토지를 소유하거나 투자를 할 경우 해당 토지가 보존관리지역이나 생산관리지역으로 분류될 가능성이 높으면 세분화 이전에 개발행위허가와 건축허가를 얻어놓아 건축물의 용도와 건폐율을 높여 토지의 가치를 높여야 합니다. 그래야 세분화에 따른 지가하락을 막을 수 있을 것입니다.

특히 근린생활시설이 입지할 토지의 경우에는 계획관리지역으로 변경이 안 될 가능성이 높은 경우 반드시 세분화 이전에 각종 허가를 얻어놓아야 할 것입니다. 물론 전원주택부지 등은 어느 경우든 상관없으나 건폐율 조항을 이용해야 할 상황이라면 역시 같은 경우에 해당 될 것입니다. 만약 100평의 관리지역에 전원주택을 지을 때, 현재라면 바닥면적이 40평까지 지을 수 있지만, 보존관리지역이나 생산관리지역으로 분류되면 20평까지 밖에 짓지 못하기 때문입니다.

또 하나의 체크포인트는 관리지역이라 하더라도 농지법에 의한 농업진흥구역으로 지정 / 고시된 지역은 동법에 의한 농림지역으로, 관리지역안의 산림 중 산지관리법에 의하여 보전산지로 지정 / 고시된 지역은 당해 고시에서 구분하는 바에 의하여 동법에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정 / 고시된 것으로 보게 됩니다.

확인서를 보면 도시기본계획에는 관리지역으로 도장이 찍혀있으나 하단부 2~12번 내용중 3번 농지중 농업진흥구역으로 지정되어 있으면 관리지역이 아닌 농림지역으로 구분하되 됩니다.

농림지역으로 구분되면 건폐율과 용적률은 각각 20%와 80%가 되나 건축물의 용도에서 큰 차이는 지니게 됩니다. 관리지역이 단독주택 신설이 가능하다면 농림지역 같은 경우에는 농어가주택만이 들어설 수 있는 것입니다. 그 외 건축물의 용도제한을 많이 받기 때문에 당연히 관리지역보다 시세가 쌀 수밖에 없습니다.

확인서 하단부 4번 산림 보전임지로 지정되면 농림지역이나 자연환경보전지역으로 결정 / 고시된 것으로 본다고 했는데 당해 고시에 의거한다고 되어 있습니다. 농림지역보다 건축행위가 더욱 까다로운 것이 자연환경보전지역이라는 것은 잘 알고 계실 것입니다.

보전임지의 지정은 산림청장이 하나 반드시 해당 지자체에서 주민공람을 해야 하기 때문에 지정되었다면 반드시 해당 지자체에 가셔서 문의하셔서 농림지역이나 자연환경보전지역 중 어느 용도지역으로 지정되었는지 확인하셔야 합니다.

관리지역 세분화에 따른 투자방법과 농지법, 산지관리법에 의한 용도지역 변경에 관해 알아봤습니다. 토지는 법률 내지는 도시관리계획 변경에 따라 팔자가 뒤바뀌게 됩니다. 따라서 해당 법률과 도시관리계획 변경사항을 잘 체크하는 것이 토지투자의 기본이 될 것입니다


계획관리지역 평가방법
토지 보존가치 여부 파악이 중요





토지의 내재가치를 좌우하게 될 관리지역의 세분화는 그 중요성 만큼이나 신중하게 일정한 절차를 거쳐 시행된다.

투자자나 실수요자가 토지적성평가가 완료되기 전에 어떤 필지와 지역에 대해 자기 나름대로 계획관리지역과 다른 관리지역으로 구분해낼 수 있다면 양질의 토지를 저렴한 가격으로 매입할 기회를 잡을 수 있다.

토지적성평가는 우선 보전·농업·개발적성이 뚜렷한 필지를 분류한 뒤 등급분류 대상에서 제외된 나머지 필지에 대해 세부평가를 실시하는 것을 말한다. 이렇게 각 필지를 다섯 개 등급으로 분류하는데, 그 등급을 바탕으로 관리지역이 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역으로 세분된다.

보전적성 1등급, 농업적성 1등급 등으로 분류된 지역, 종전의 준도시지역과 개발진흥지구 및 제2종 지구단위계획구역으로서 개발이 완료되었거나 개발계획이 수립된 지역을 우선적으로 5등급으로 분류하는데, 이러한 작업을 우선등급분류라고 한다.

이와 같은 우선분류대상에 해당하지 않는 필지나 지역은 다음과 같이 일반적인 절차에 따라 평가작업을 진행한다.

먼저 자연환경보전법상 별도관리지역, 도시계획심의를 거쳐 결정된 보전지역은 절대보전요소를 가진 것으로 인정한다. 여기서 별도관리지역이란 문화적·역사적·경관적 가치가 있거나 도시의 녹지보전을 위하여 관리되는 지역을 말한다.

그밖에 생태자연도1등급, 임상도3등급 이상인 지역, 국가 하천이나 지방1급 하천의 양안거리에서 500m이내 지역, 상수원보호구역 경계로부터 500m이내 지역, 호수나 유효저수량 30만 ㎡ 이상인 농업용 저수지의 만수위선으로부터 300m 이내인 집수구역, 경지정리지역, 재해발생위험지역은 절대보전요소 및 생산요소 1등급으로 분류한다.