[스크랩] 경매부동산의 현장답사 요령

 

경매부동산의 현장답사 요령

 

백문이 불여일견’이란 말은 부동산에 절실히 맞는 말입니다. 부동산의 가장 큰 특징은 부동성이며, 이 부동성의 특징이 있기 때문에 현장을 답사하여 눈으로 확인하기 전에는 그 부동산에 대하여 실감나게 설명할 수 없습니다. 현장답사는 그 부동산에 대하여 최종적으로 확인하여 감정평가와 권리분석상의 하자여부 등을 종합적으로 평가, 판단하는 부동산경매의 필수적인 과정입니다. 매입을 할 것인가 말 것인가, 얼마로 입찰에 응할 것인가를 부동산 현장을 답사한 후에라야 결정할 수 있는 것입니다.

첫째, 현장을 답사하기 전에 준비를 철저히 해야 한다.

현장을 실수 없이 효율적으로 답사하기 위해서는 사전에 세밀한 주의로서 권리분석을 마치고 현장에서 만날 이해관계인을 점검해 보고 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가 등 관련 공부를 발급 받아 그 부동산에 대하여 도상에서 감정평가를 해보는 것이 필요합니다. 그래서 사전에 도상에서 감정평가 한 것을 토대로 하여 일차적으로 입찰할 가치가 있다고 판단될 경우에 현장을 답사하여야 합니다.

둘째, 중요한 것은 빠짐없이 확인 점검한다.

대부분의 부동산은 도로와 교통조건이 가장 중요합니다. 접근도로의 폭과 경사도와 주위의 교통여건을 면밀히 조사하고, 시장, 학교 및 생활편의시설과 입지조건 등을 조사해야 합니다. 또한 인근에 쓰레기하치장이 있거나 소음이나 분진이 많이 발생하는 공장 등 혐오시설이 있는 가도 조사가 이루어 져야 합니다.

또한 대지에 건물이 있는 경우에는 건축년도, 시공한 공법, 자재와 공간배치의 합리성 등과 인접대지의 침범여부와 제시외 건물, 증축관계도 조사해야 합니다. 현재의 용도가 경제적 가치가 떨어질 경우 주위 여건에 맞는 최유효이용의 용도를 찾아내어 부가가치를 창출해 내는 용도전환작업을 위한 조사도 병행되어야 합니다.

또한 개보수가 필요한 경우에는 그 비용이 얼마가 소요될 것인가를 계산해 내어 입찰가격에 반영할 수 있어야 합니다. 건물에 임대차가 있는 경우는 위치, 면적, 보증금, 월세, 전입일자 등을 필히 확인해야 합니다.

셋째, 자신감을 갖고 이해관계인을 만날 필요가 있습니다.

현장을 답사할 때는 가급적이면 임차인이건 소유자이건 만나보는 것이 좋습니다. 대부분의 경우에는 경매를 당하여 피해의식에 젖어 있는 그들을 만나서 필요한 정보를 구한다는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

하지만, 그들은 그 경매부동산에 대하여 실질적인 이해관계인들이고, 그들이 처해있는 사실들이 모두가 낙찰인에게 영향을 미치게 되므로 가급적이면 만나볼 필요가 있는 것입니다. 많은 경우는 그들의 부재로 만날 수 없는 경우도 있지만 이때는 할 수 없이 그만큼 리스크로 작용할 수 있습니다.

그들을 만나려고 할 때 보통사람들은 심리적으로 위축되어 소극적이 될 수가 있습니다. 하지만 입찰을 결심하였다면 마음가짐을 단단히 할 필요가 있습니다.

어차피 낙찰이 되면 어떤 형태로든 처리가 될 것이고, 낙찰된 후에는 일의 처리를 위해서 그들과 필연적으로 대면해야 해결될 일이므로 현장답사 시에 이들을 만나서 필요한 사항을 확인하여 보고 입찰에 응하는 것이 필요합니다.

이 정도의 마음가짐이 있어야 입찰할 수 있고 목적하는 바대로 마음에 드는 물건을 싸게 살수가 있는 것입니다. 자신감을 갖고 이들과 대화를 해야 합니다.

넷째, 현장답사 시 기록을 하면 편리합니다.

경매로 좋은 부동산을 싸게 사려고 마음먹어도 한 두 번의 입찰로 좋은 물건을 싸게 사기란 쉽지가 않습니다. 본인이 좋다고 생각한 물건은 다른 사람에게도 마찬가지이므로 경쟁이 치열하기 때문에 보통 수개월에 걸쳐 많은 부동산을 답사하고 반복되는 입찰을 통하여 힘들게 1건을 낙찰 볼 수 있기 때문입니다.

부동산 경매의 전 과정이 그러하듯이 현장답사 시에도 필요한 사항을 기록하는 것이 좋습니다. 방문하였던 지역의 부동산중개업소의 명칭과 전화번호, 시세, 전세가, 매물현황 등을 기록해 두면 후일에 좋은 자료가 됩니다.

반복되는 현장답사 시 지나간 기록들과 비교, 검토하여 보면 좋은 판단자료가 될 것입니다. 자신감을 갖고 입찰하려면 그 지역에 관하여 폭 넓은 정보가 필요합니다. 교통, 교육, 경제, 개발계획, 지역의 발전단계, 인근지역과의 연관관계 등 장기간에 걸쳐 관심을 갖고 필요한 정보를 끊임없이 수집, 분석하고 현장을 답사하여 확인해야 할 것입니다. 또한 인근지역, 유사지역과 비교 검토하여 확신을 갖고 입찰에 응해야 합니다.

다섯째, 지역부동산의 협력이 필요합니다.

그 지역에서 오랫동안 부동산업을 해오는 부동산중개사무소와 평소에 긴밀한 협조관계를 맺고 있다면 현장답사 시에 상당한 도움을 받을 수 있습니다. 그들은 그 지역에 관한한 누구보다도 필요한 정보를 많이 갖고 있기 때문입니다.

경우에 따라서는 동일한 경매부동산을 놓고 그들과 경쟁관계가 될 수도 있기 때문에 그들에게 입수한 정보를 100% 그대로 믿기 힘들 때도 있다는 점을 유의하여 이를 점검, 확인하는 과정이 필요합니다. 소위 역정보를 유의하라는 것입니다.

현장을 답사 할 때는 그 지역의 부동산 중개사무실 뿐만 아니라 지역주민, 슈퍼, 세탁소, 미장원 등 업소를 운영하는 사람들에게서도 좋은 정보를 얻는 경우가 있습니다.

 

이상과 같이 법원경매를 통하여 부동산을 매입한다는 것은 쉽지 않은 일입니다. 하지만 일반매물을 매매로 매입한다고 해도 자금규모에 맞추어 교통, 생활편의성, 건물의 규모와 용도 등을 고려하여 마음에 드는 물건을 계약하고 입주하기까지는 많은 노력과 어려움과 불안이 따르는 것이 일반적입니다.

법원의 경매물건을 매입하는 것도 최소한 이정도의 노력과 어려움을 각오해야 합니다. 법원경매물건을 매입하여 재미를 보려는 사람은 우선 부지런해야 합니다. 정보수집, 비교분석, 부동산에 관한 공부 등에 시간을 할애해야 하고, 무엇보다도 열심히 현장답사를 해야만 바다 속의 진주를 발견할 수 있는 것입니다.

제공 : 법무사 박우만 사무소

출처 : 근조 15회공인중개사 시험

글쓴이 : 부위원장-조인선 원글보기

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