전원생활

[스크랩] = 현장 답사란 =

지리산자연인 2006. 3. 6. 14:33 

    
 
                      =   현장 답사란 =
현장답사란 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 일입니다. 
아무 생각없이 간다면 가장 쉬울 수 있는 일이겠지만 그렇게 간단하지 않습니다. 
현장답사를 할 때 필요한 준비사항에 대해 알아보겠습니다.
관청에서 지적도를 떼어 땅의 용도를 확인하고 현지 주민에게 가격을 물어 보는 것은 초보
적인 것입니다. 또 ‘토지이용계획확인서’, ‘토지대장’, ‘지적도’ 등의 서류도 떼어보
지만 그것으로 끝나서는 안 됩니다. 
서류상에는 나타나 있지 않은 복병이 도사리고 있기 때문입니다. 
예를 들어, 실제 30도 이상의 급경사지역이 지적도에는 평지로 나타나는 경우가 있습니다. 
또 축사, 공장 등과 같은 환경오염 시설은 현장을 확인해보지 않으면 알 길이 없습니다. 
이렇듯 실제와 서류상 나와 있는 것이 다르기에 현장답사가 필요한 것입니다. 
토지를 보러 갈 때는 당장 보이는 현상이 전부라 생각해선 안 됩니다. 그 보다 중요한 것이 
미래 가치입니다. 
하지만 실현될 미래의 가치를 순전히 자신의 눈과 지식으로만 파악하려는 것은 위험 합니
다. 각종 정부정책과 해당 지자체의 도시기본계획을 검토해 살펴보아야 합니다. 
■ 국토종합계획의 이용 
우리나라 국토개발계획의 기간은 20년 단위입니다. 
현재 시행되고 있는 국토개발은 2000년에 발표된 ‘제4차 국토종합계획(2000년~2020년)’에 
따르고 있습니다. 국토종합계획은 헌법에 명시된 법정계획으로 국토발전의 가이드 역할을 
하는 최상위 국가계획입니다.
국토종합계획은 어디에 어떤 도로가 뚫리고, 어디가 어떤 식으로 개발될 것인가에 대한 밑
그림에 해당합니다. 따라서 이를 면밀히 살펴보면 20년 후인 2020년도 우리 국토의 모습을 
가늠해 볼 수 있습니다.
건교부나 지자체가 발표하는 주요국도 확장사업이나 순환도로와 같은 간선도로 확충사업 계
획은 바로 이 같은 국토종합계획 혹은 국가기간교통망확충계획에 따라 시행되는 하위계획입
니다. 지금은 이름 없는 논밭일지라도 언젠가는 도로가 뚫릴 수도 있는데 이러한 계획들을 
면밀히 살펴보면 그 내용을 미리 알 수 있는 것입니다.
토지를 매입할 때는 최소한 마음에 둔 곳의 도로 신설·확장계획 등 각종 개발계획을 조사
해두는 것이 좋습니다. 만약 그 지역이 도로가 개통되는 곳이라면 미리 도로확장계획과 사
업추진일정 등을 알아보고 땅을 매입할 시점과 도로확장사업이 완료되는 시점이 비슷한 지
역을 선택 해야 합니다.
■ 답사요령 
땅을 둘러볼 때에는 미리 답사할 방향과 범위, 기준 등을 그어 놓고 그 지역을 집중적으로 
둘러보는 것이 좋습니다. 
특히 전원주택용일 경우에는 개별적으로 관리지역을 매입해 직접 전용허가를 받아 지을 것
인지 아니면 개발업자들이 각종 인허가를 대행해주는 단지형을 매입해 지을 것인지를 명확
히 해야 합니다.
● 지도의 활용
따로 수첩을 들고 다닐 필요가 없습니다. 정보의 보고인 지도에 소요시간, 시장 등 각종 편
의시설, 도로상황 등 모든 걸 기록합니다. 
● 도로사정
지도에 현재의 도로뿐만 아니라 현재 확장 중이거나 확장을 예고하는 표지판 등을 참고해 
앞으로 뚫릴 길도 표시합니다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색
한다면 좋습니다.
● 미관만 고려하는 것은 위험
예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치
를 수 있습니다. 비싼 값에 땅은 샀지만 각종 규제 때문에 집을 짓지 못하는 낭패를 범할 
수 있습니다.
● 현지주민의 정보
시골에는 중개업소가 없는 경우가 많습니다. 그래서 그 땅이 팔려고 내놓은 땅인지 그리고 
판다면 어느 정보의 가격인지 물어볼 수 없는 경우가 대부분입니다. 
가장 접근하기 편한 사람은 동네마다 있는 구멍가게 주인입니다. 구멍가게를 통해 1차 정보 
수집이 끝나면 그 다음으로 동네 이장을 만나보는 것이 좋습니다.
● 도시생활권과의 근접성
생전 처음 시골생활을 경험하는 사람에게 주변 도시생활권이 어떠한가는 중요한 선택의 기
준이자 변수가 됩니다. 
또한 각종 개발계획이나 우회도로 건설에 따른 지역 자체의 변화요인을 확인합니다. 
예를 들어 우회도로 건설은 해당 지역의 판도를 완전히 뒤바꿀 수 있기 때문입니다.
● 물리적인 거리
서울 출퇴근을 염두에 두고 전원주택을 마련할 경우, 주요 간선도로를 통한 주행시간을 기
준으로 거리를 판단해야 합니다. 땅값은 대개 물리적인 거리에 따라 매겨지기 때문에 이렇
게 하면 같은 시간대에도 훨씬 더 싼 가격에 더 좋은 전원주택지를 마련할 수 있습니다.
● 관련 규제
수도권에는 전원주택의 개발과 건축이 많은 만큼 관련 규제들도 많다는 점에 유의해야 합니
다. 
개별적으로 농지를 전용해 전원주택을 지으려면 현지거주 6개월 요건을 채우고 일정 기준의 
하수처리시설 등을 갖추어야 건축허가가 가능한 곳도 있습니다. 특히 양평, 남양주, 광주, 이
천 등의 상수원 보호구역에서는 신규 건축 허가가 크게 제한을 받고 있습니다.
출처 : ♡귀농사모♡
글쓴이 : 소진 원글보기
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