[스크랩] 부동산투자에 대한 소고 (100만분에 1의 확율 도전)

카페가입후 눈팅만 하다 촌라이프 회원님들에게 도움이 될까해서 본인이 야후게시판에 기고한글 중에 베스트 글로 뽑힌 글을 카피해서 올립니다.
처음 이글은 2003년 11월 초경 텐엔텐 게시판에 올렸다가 주위분들의 권유로 야후부동산게시판에 올렸다가 베스트게시판에 올라간글입니다.

개발사업분야에서 십몇년을 근무하다가 지금은 전혀상관없는 분야에서 일을 하고있지만 제가아는 부동산에 대한 얕은지식이 여러분들에게는 도움이 되었으면 하는바램입니다.

 

향후에는 도시계획구역이 아닌 촌라이프 회원님들이 관심을 많이 가지시는 촌지역 즉 국토이용계획에 적용을 받는 지역에 대한 투자안목에 대해서도 시간이 나면 몇자 올릴까 합니다.

아래글은 제가 올린글입니다

제소개를 간단히 하고자 합니다.
토지구획정리사업 및 택지개발업무를 약15년간 정도했습니다.
도시계획과 관련한 업무라서 토지 매각업무를 비롯하여 개발용지의 개발준비 업무등을 하면서 느낀점을 일반인들에게 참고사항이 될까해서 앞으로 생각나는대로 올려보겠습니다.

제가 백만분에 1에 확율 도전이라고 한이유를 여러분들에게 말씀드리겠습니다.
만일 여러분들께서 어느도시의 토지를 매입해야겠다고 생각해봅시다.
그도시주변의 전체면적이 1억평이라고 가정했을때 내가매입하려고 하는토지의 정확한 평가는 어떻게 평가할것인가 지금부터 도전해보겠습니다.

오늘은 도시계획구역에 대해서만 다루겠습니다.(이부분은 향후 설명예정)
투자시기는 최소한 5년에서 10년을 기준으로 하겠습니다.

첫번째로 개발이 불가능한 개발제한구역을 제외하겠습니다.
그이유는 비전문가가 개발제한구역의 투자는 금물입니다(이유는 차후)
최근 개발제한구역 해제가능지역 또는 해제지역에 대해서는 별도로 차후에 시간이 나면 설명드리겠습니다.
보통 개발제한구역의 면적이 전체면적의 약50%정도된다고 보면 5천만평이 남겠군요

두번째로 기개발이 완료되어 시가지가 형성되어있거나 개발이 완료된 토지는 제외합니다.
(개발된 상업지역.준주거.주거.공업지역등을 제외하면 전체면적의 약30%가 될것입니다.)
이유는 현재 시세는 대부분 시가에 반영되어 있기 때문에 투자목적으로는 적당하지않기 때문입니다.

이제투자가능면적은 약2천만평으로 줄어들겠군요. 이면적은 현재 자연녹지나 용도가 주거지역으로 변경되었지만 개발이 진행되지 않은 면적이라고 보면 될것입니다.
여기서 원천적으로 개발이 불가능한 하천이나 공원 기타자연환경보전을 위해 개발이 불가능한 임야등을 제외하면 투자가 가능한 면적은 약 5백만평정도로 축소될것입니다.

여기서 중요한것은 여러분이 도시계획에 대해서 얼마나 알고있느냐 하는 것입니다.
어느도시든지 그도시의 미래를 계획한 20년 장지비젼계획인 도시기본계획이라는 것이 있습니다.
이계획은 구속력이 없다는 사실입니다. 그렇지만 하위계획인 재정비계획은 이계획에 의거하여 계획된다는 사실입니다.(재정비계획은 실행계획입니다)

여기서 본론을 잠시접어두고 주위에서 여러분들이 많이경험한 한가지 사실을 예로 들겠습니다.
어느도시의 어느지역이 약10년전에는 아무쓸모없는 논밭이였는데 지금은 수백 수천만원을 호가하는 지역으로 변모되었다고 합시다.
많은 사람들은 내가 10년전에 저땅을 한1000평만 사두었으면 지금은 큰부자가 되었을 것인데 하고 탄식하는 사람이 많이 있습니다.
그리고 그토지의 개발이 무슨업자나 공무원의 농간으로 개발이 되었다고 생각합니다. 그것은 큰잘못입니다. 여러분이 만일 지금 제가 이야기하고하고자하는 도시기본계획을 알고 있었다면 충분히 여러분들도 그토지를 매수할수있었을 것입니다. 그러면 도시기본계획은 어떻게 알수있느냐 하는 명제에 접근할것입니다.

여러분들은 신문이나 시청의 고시나 공고에 대해 관심을 가지고 있습니까? 혹 신문을 보면서 고시나 공고등에 관심을 기울리고 계시나요?
답은 절대아니라는 사실입니다.저는 업무가 관련되어 있기때문에 항상관심을 가지고 공람공고나 공청회등을 가보면 일반인은 아예 공람에 참가하지않는다는 사실입니다. 모든 국가의 계획이나 지방자치단체는 어떤계획을 입안할때는 주민의견을 듣기위해 모든도면과 관련자료을 특정한 기일동안 일반인에게 공람한다는 사실입니다.

이러한 고시나 공람을 적절히 이용하면 충분히 접근이 가능하다는 사실입니다. 만일 여러분들이 꼭 필요하다면 접근방법은 있을 것입니다. 이것은 비밀이 아니기 때문입니다. 누구나 관심을 가지면 접근이 가능하기때문입니다.

자 이제 본론으로 돌아가서 투자 가능 토지로 남은 500만평중 20년안에 개발이 계획된 도시기본계획에 개발가능가능 지역으로 분류된 토지를 100만평정도로 축소하여 접근할수있을것입니다.
여기서 공업지역,지구내 근린공원, 공공용지, 도로등을 빼면 약50만평 정도가 될것입니다. 50만평중 5년마다 실행하는 집행계획인 재정비계획에 1차년도(5년내개발)에 포함되는 지역인지 4차년도(20년후개발)에 개발이 되는지역을 추론해보면 1차년도에 개발이 가능한 면적은 약10만평정도로 축소하여 접근할수있을 것입니다.

1억평중에서 10만평까지는 접근이 가능해졌습니다.
여기서 아주 주의해야할 사항이 있습니다. 개발가능지역에 들어가지만 개발주체에 따라 큰 변동이 있기때문입니다. 개발방식은 민간개발이냐 공공개발이냐로 크게 나눌수있는데 만일 개발가능지역이 공공개발로 개발이 이루어진다면 오히려 손해를 볼수도 있기 때문에 아주 주의를 기울려야 한다는 사실입니다.

여기서 투자시기의 판단문제가 대두되는 것입니다.
개발이 가능10만평의 위치는 아는데 민간이아닌 토지수용에 의한 공공개발이 될것인지 민간개발이 될것인지는 사실 전문가라 자부하는 본인들도 쉽게 알수는 없습니다. 여기서 부터는 여러분들이 그지역의 여건이나 여론 개발후의 공공성에 따라 이익이 극대화 되는 지역은 공공개발로 갈 가능성이 크다는 사실만 알고 있고 나머지의 판단은 본인이 판단해야합니다.
이러한 위험성을 피하려면 1차재정비계획이 완료된후 용도지역이 주거나 상업지역으로 지적고시된 토지가 적절할것입니다. 용도가 변경된 토지의 개발우선권은 특별한 경우를 제외하고는 해당지주들에게 개발우선권이 주어지기 때문입니다. 그러나 발표후의 지가상승의 폭은 줄어들것입니다.

보통공공개발 예정토지는 용도지역을 변경하지 않고 자연녹지나 생산녹지상태에서 택지개발예정지역으로 고시하기때문에 이러한 지역은 피하시는것이 좋습니다.

이제 여러분들이 10만평중 약5만평정도의 위치는 민간개발가능토지로 보고 접근하는 방법입니다. 보통개발지역은 현재개발된지역에 연계하여 개발이 이루어지는것이 대부분입니다.
여기서 참고할사항은 도로나 주위시설등과의 접근성등을 면밀히 분석해야 된다는 사실입니다. 8미터 도로에 연접하느냐 30미터 계획도로의 각지에 위치하느냐에 따라 또는 상업지역이냐 주거지역이냐에 따라서도 향후 지가의 상승은 차별화가 크기때문입니다. 여기서 주거또는 상업지역이고 큰도로의 각지에 위치가 가능한 토지는 전체 면적의 5%정도인 2500평정도로 축소할수있을것입니다. 여기서 현재토지소유자가 매각의사가있는지 그리고 본인의 자금으로 매입할수있는지의 세부사항으로 접근할경우에는 100평에서 500평미만으로 접근할수있을 것입니다.

이렇게 확신한토지는 현재토지의 지가보다 약20%정도를 더준다고 한다면 현재소유자의 마음을 돌릴수있을것입니다.
현재상태의 20%정도 비싼가격은 향후 그토지의 가능성에 비추어보면 아주 미미한것이기 때문에 망설일 필요가 전혀 없다는 사실입니다.

제가 약15년간 이러한 업무를 보면서 이러한 접근방식으로 부동산을 추천하는 부동산업자는 단한명도 보지못했다는 사실입니다.
오늘은 일요일이라 시간이 남아서 여러분들에게 조금이나마 도움이 될까해서 제가 생각나는대로 몇자올려보았습니다.
앞으로도 호응이 좋거나 질문사항있으면 정리해서 다시 다른테마로 올려 드리겠습니다.

출처 : 촌라이프

글쓴이 : 평천 원글보기

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