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현재 전국의 국토는 4용도 9지역으로 나뉩니다. 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역 그중 관리지역은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 우선 정의를 하면 이렇습니다.
가. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역 : 농업 · 임업 · 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 · 개발을 하려는 지역으로서 계획적 · 체계적인 관리가 필요한 지역
기존 국토이용관리법과 도시계획법이 통합되어 국토의계획및이용에관한법률(이하 동법)이 제정되어 2003년 1월 1일부터 시행되고 있습니다. 동법 부칙 제6655조 제14조 명시된 지역/지구에 관한 경과조치에는 기존 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 지정/고시하고 있습니다.
동법 제8조에는 관리지역에 대한 규정을 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역으로 규정하고 있습니다.
동법 제 36조에서는 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분하고 있습니다. 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.
생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이며, 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역입니다.
관리지역에서 건축제한은 동법 시행령 별표 18~20호에 규정되었는데, 자세한 내용은 하단에 기재했으니 참고하시기 바랍니다. 층수제한은 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 정하고 있습니다.
동법 77조, 78조에 규정된 관리지역에서 건폐율과 용적률의 최대한도는 다음과 같습니다.
세분된 관리지역 ........건폐율..... 용적률
보존관리지역...............20%...........80%
생산관리지역...............20%...........80%
계획관리지역...............40%...........100%
주지하다시피 위의 규정은 법률이 정하는 최대한도이고 각 지자체별로 조례로 별도로 규정하고 있기 때문에 해당 지자체 조례를 반드시 참조하시기 바랍니다.
관리지역 세분화를 살펴보면 보존관리지역보다는 생산관리지역이 생산관리지역보다는 계획관리지역이 건축물의 용도가 더 넓으며, 건폐율와 용적율이 높다는 것을 알 수 있습니다. 즉, 토지의 활용용도가 많다는 것은 지가가 높다는 것을 의미합니다.
여기서 중요한 포인트는 관리지역 세분화는 아직 완성되지 않았다는 점입니다. 동법 시행령 부칙 17816호를 보면 관리지역이 세분될 때까지 관리지역안에서 건축제한에 대하여는 동법 별표 27의 규정으로 별도로 정하고 있습니다.(아래 참조)
관리지역이 세분될 때까지 관리지역안에서의 건폐율 및 용적율은 각각 40%와 80% 이하의 범위 안에서 특별시 / 광역시 / 시 / 군 도시계획조례가 정하는 바에 의하게 되어 있습니다. 조례의 하단부분 부칙에 나와있으니 반드시 참고하시기 바랍니다.
즉, 도시와 인접되어 도시지역으로 편입이 될 가능성이 높은 계획관리지역보다 용적률이 20% 깎이게 되지만, 보전관리지역과 생산관리지역보다는 건폐율의 최대한도가 20%늘어나는 결과가 됩니다.
관리지역 세분화는 개발수요가 많은 수도권과 시 / 군지역 및 광역시와 인접한 시 / 군은 3년 이내인 2005년까지, 그 밖의 시 / 군은 5년 이내인 2007년까지 마쳐야합니다.
그렇다면 관리지역에 투자할 경우 유념해야 될 점은 세분화 일정에 따라 해당 토지가 언제까지 세분화를 마치는지 알아보고, 그에 따른 투자전략을 세워야 할 것입니다. 계획관리지역으로 세분될 가능성이 높으면 세분화에 따라 지가가 상승할 가능성이 높을 것입니다. 용적률이 상향 조정되고, 건축물이 용도가 넓어집니다.
계획관리지역으로 지정되면 제2종근린생활시설과 공장설립이 가능해 토지의 활용가치가 높아지고 이에 따라 지가가 상승하게 됩니다.
보존관리지역으로 지정될 경우에는 현재 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물중 제1종근린생활시설, 의료시설, 창고시설, 동물 및 식물관련시설 등을 건축할 수 없으며, 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 중 공동주택(아파트 제외), 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 관광관련시설을 건축할 수 없어 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 됩니다.
생산관리지역은 문화시설, 창고시설, 관광휴게시설 등을 건축할 수 없어지며, 건축행위를 할때도 관리지역보다 심한 규제를 각종 법률에 의해 적용받게 됩니다.
따라서 관리지역내 토지를 소유하거나 투자를 할 경우 해당 토지가 보존관리지역이나 생산관리지역으로 분류될 가능성이 높으면 세분화 이전에 개발행위허가와 건축허가를 얻어놓아 건축물의 용도와 건폐율을 높여 토지의 가치를 높여야 합니다. 그래야 세분화에 따른 지가하락을 막을 수 있을 것입니다.
특히 근린생활시설이 입지할 토지의 경우에는 계획관리지역으로 변경이 안 될 가능성이 높은 경우 반드시 세분화 이전에 각종 허가를 얻어놓아야 할 것입니다. 물론 전원주택부지 등은 어느 경우든 상관없으나 건폐율 조항을 이용해야 할 상황이라면 역시 같은 경우에 해당 될 것입니다. 만약 100평의 관리지역에 전원주택을 지을 때, 현재라면 바닥면적이 40평까지 지을 수 있지만, 보존관리지역이나 생산관리지역으로 분류되면 20평까지 밖에 짓지 못하기 때문입니다.
또 하나의 체크포인트는 관리지역이라 하더라도 농지법에 의한 농업진흥구역으로 지정 / 고시된 지역은 동법에 의한 농림지역으로, 관리지역안의 산림 중 산지관리법에 의하여 보전산지로 지정 / 고시된 지역은 당해 고시에서 구분하는 바에 의하여 동법에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정 / 고시된 것으로 보게 됩니다.
확인서를 보면 도시기본계획에는 관리지역으로 도장이 찍혀있으나 하단부 2~12번 내용중 3번 농지중 농업진흥구역으로 지정되어 있으면 관리지역이 아닌 농림지역으로 구분하되 됩니다.
농림지역으로 구분되면 건폐율과 용적률은 각각 20%와 80%가 되나 건축물의 용도에서 큰 차이는 지니게 됩니다. 관리지역이 단독주택 신설이 가능하다면 농림지역 같은 경우에는 농어가주택만이 들어설 수 있는 것입니다. 그 외 건축물의 용도제한을 많이 받기 때문에 당연히 관리지역보다 시세가 쌀 수밖에 없습니다.
확인서 하단부 4번 산림 보전임지로 지정되면 농림지역이나 자연환경보전지역으로 결정 / 고시된 것으로 본다고 했는데 당해 고시에 의거한다고 되어 있습니다. 농림지역보다 건축행위가 더욱 까다로운 것이 자연환경보전지역이라는 것은 잘 알고 계실 것입니다.
보전임지의 지정은 산림청장이 하나 반드시 해당 지자체에서 주민공람을 해야 하기 때문에 지정되었다면 반드시 해당 지자체에 가셔서 문의하셔서 농림지역이나 자연환경보전지역 중 어느 용도지역으로 지정되었는지 확인하셔야 합니다.
관리지역 세분화에 따른 투자방법과 농지법, 산지관리법에 의한 용도지역 변경에 관해 알아봤습니다. 토지는 법률 내지는 도시관리계획 변경에 따라 팔자가 뒤바뀌게 됩니다. 따라서 해당 법률과 도시관리계획 변경사항을 잘 체크하는 것이 토지투자의 기본이 될 것입니다.
- 한국경제 보도
관리지역 땅 무턱대고 사면 낭패, 올 연말이면 같은 관리지역(옛 준농림지)이라도 투자가치가 크게 달라질 전망이다. 따라서 관리지역 땅은 신중하게 선별 투자를 해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 최근 토지투자 바람이 불면서 관리지역 땅들이 잘 팔리고 있는 추세다.
그러나 수도권 등에선 연말까지 관리지역이 '개발용도'와 '보존용도'의 땅으로 구분되기 때문에 무턱대고 관리지역 땅을 샀다가는 낭패를 볼 수 있다.
토지 투자자들이 가장 일반적으로 사는 땅이 도로에 붙은 관리지역 땅이다. 관리지역 땅은 아파트 등으로 개발이 가능하기 때문이다. 하지만 내년부턴 관리지역이라고 해서 무조건 개발이 가능한 것은 아니다. 건설교통부는 '토지적성평가'를 통해 전국 2만7239㎢(전 국토의 27%)의 관리지역을 계획관리 생산관리 보전관리 등 세 종류로 구분한다.
이 중 계획관리지역으로 편입되는 50% 정도는 투자가치가 높아지지만 생산관리지역이나 보전관리지역으로 지정되는 땅은 개발규제가 강화돼 투자 매력이 떨어진다. 수도권 광역시 및 광역시 인근 지자체(47개 시·군)는 올해 말까지, 그 외 지역(101개 시·군)은 2007년까지 관리지역을 세분화해야 한다.
이에 따라 지자체들은 토공 등에 용역을 줘 토지적성평가 작업을 진행하고 있다. 삼성생명 FP센터 이형 팀장은 "토지 투자자들은 관리지역 세분화를 염두에 두고 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 곳을 선별적으로 매입해야 한다"고 강조했다. 관리지역 세분화의 기준은 토양 입지 활용가능성 등이다.
JMK플래닝의 진명기 시장은 "정부 정책은 임야의 개발을 제한하는 반면 농지의 행위규제를 완화하는 방향으로 진행되고 있다"며 "임야보다는 농지가 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높아 보인다"고 말했다.
조성근 기자 truth@hankyung.com
-지역은 주거지역,/상업지역,/ 공업지역,/녹지지역으로 나누고,
-주거지역은= 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역으로 나눕니다.
-관리지역은 또 보전관리/생산관리/계획관리 로 나뉘지요?
그중 계획관리 아니면, 거의 값이---.왜냐하면?
-보전관리지역=보전이필요하나, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한지역이고,
-생산관리=농,림,어업생산을 위해필요하나,농림지역으로 지정하여관리하기가 곤란한지역이고,
-계획관리는=도시지역으로 편입이예상되는지역, 제한적인 이용*개발을 하려는지역,으로서/계획적, 체계적관리가 필요한 지역이다.
...같은 관리지역의 땅이라도 경사도나, 향, 현재의 사용용도 등 매우 많은 변수들을 통해 가격결정이 이루어지기 때문입니다. 반드시, 현장을 확인하고 주변여건 등을 확인한 후에 비교를 하심이 옳을 듯합니다.
질문1. 제가 구입하려고 하는 땅이 계획관리인지 생산관리인지 확인해 봐야 하나요? 생산관리나 보전관리가 아니면 그냥 관리지역이라고 나오는 건가요?
☞ 해당관청의 산림과를 방문하시어 확인해보시는 것이 정답입니다.
☞ 토지이용계획 확인원을 발급받으면, 계획, 생산, 보전관리지역, 모두 '관리지역'으로만 표기되어 발급됩니다. (일부, 세분화작업 완료된 곳도 있음)
그 이유는, 2003년 1월부터 기존의 '도시계획법'과 '국토이용관리법'을 통합하여 '국토의계획과이용에관한법률'이 시행되면서, 기존의 "토지이용계획"의 분류체계가 완전히 바뀌었고, ( '관리지역'은 예전의 '준농림'과 '준도시지역'을 통합) 관리지역은 또다시, 토지의 이용목적 및 현재상태, 주변여건 등에 의해 계획/생산/보전의 소분류로 세분토록 하였으며, 현재 각지자체는 세분화를 진행 중입니다. (대부분, 2007년 완료)
☞ 따라서, 토지이용계획확인원에 관리지역으로 나온다 하여, 무조건 계획관리지역은
절대 아닙니다.
질문2. 생산관리지역과 그냥 관리지역(계획관리라고 추정됨)의 땅 값이 많이 차이가 나는 건가요?
☞ 토지이용계획 상 용도지역을 구분하는 가장 큰 이유는, 토지이용에 관한 난개발을 막고규제하기 위함입니다. 자연환경상태가 양호하고 보전가치가 있는 임야는 보전관리지역으로, 先계획하에 개발할 필요성이 있는 임야는 계획관리지역으로 세분화하여, 토지 상에 건축할 수 있는 건축물의 종류와 개발밀도(건폐율, 용적율)를 제한합니다.
예를들어, 계획관리지역에는 건폐율40%, 용적율50~100%를 적용하여, 공동주택(연립빌라 등)의 건축이 가능하지만, 보전관리지역은 건폐율20%, 용적율50~80%를 적용하며 공동주택은 전혀 허용되지 않습니다.
☞ 한가지 더..... 지자체조례에 의해, 관리지역 종세분화 완료전까지는 건폐율40%, 용적율80%를 적용하고, 관리지역에 건축가능한 건축물의 허용용도를 별도로 규정하고 있습니다. 지자체 조례(해당 홈페이지→자치법규→도시계획조례)를 확인하시여 건축가능한 용도를 살펴보세요.
따라서, 지금 바로 개발(건축 등)을 해야 할 상황이라면, 개발가능한 생산관리나 보전관리지역(현재는, 관리지역)을 찿아 낸 후(보통, 계획관리와 생산/보전관리의 경계부분....) 조례에서 허용하는 범위 내에서 서둘러 개발하는 것도 좋은 방법으로 생각됩니다.
(물론, 건축 후에는 자연스럽게 계획관리지역으로 편입이 되겠지요
- 개발제한구역안에 주택을 신축할 수 있는 토지의 입지기준은 무엇인가요?
= 개발제한구역의 지정 및 관리에관한 특별조치법
제11조 (개발제한구역에서의 행위제한) ①개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업(이하 "도시계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다. <개정 2002.2.4, 2005.1.27
1. 다음 각목의 1에 해당하는 건축물 또는 공작물로서 대통령령이 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
가. 도로·철도 및 상·하수도 등 공공용시설
나. 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물
다. 주택 및 근린생활시설
라. 농로·제방·마을회관 등 개발제한구역의 주민이 공동으로 이용하는 시설
마. 실외체육시설
바. 휴양림·수목원 등 도시민의 여가활용을 위한 시설
사. 국방·군사에 관한 시설
아. 학교·폐기물처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설
토지 투자 요령
1. 내가 확인한 것만 믿는다.
강남에는 수백명의 영업사원을 두고 1년 내내 땅만 파는 기획부동산이 있습니다. 개발계획을 내세워 적은 돈으로 투자하면 원금대비 2~4배 수익을 올릴수 있다며 주로 전화를 통해 영업을 합니다. 이들은 토지 매매계약만 한 땅을 쪼개 파는데 평당 1천원짜리 쓸모없는 땅을 사서 2만~3만원에 파는 경우도 있습니다.
개발계획은 지방자치단체 담당부서로 확인하는 것이 좋습니다. 지자체 차원에서 개발계획이 있더라도 예산 등의 문제로 취소되는 경우도 많아 실행가능성도 따져봐야 합니다.
또 기본적으로 등기부등본, 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 토지이용계획확인원 등 공부(公簿) 서류를 통해 권리관계 및 토지의 현황, 용도 등을 확인해야 합니다.
땅값도 외지인에게 터무니 없는 가격을 제시하는 경우가 많습니다. 주로 매도자를 대리하는 중개업자가 끼어있을 경우 속칭 인정작업(매도자 희망가에 자기 이윤을 붙여 파는 행위)을 하는 경우가 많으므로 반드시 현장확인을 통해 적정가를 판단해야 합니다.
매입할 경우 중개업자 말만 믿지 말고 가능하면 실소유자를 직접 만나 매도가 확인하는게 바람직합니다. 잔금 시점에 바로 명의변경이 가능한지도 체크해야 합니다.
2. 개발압력이 높은 땅을 매입하라
토지를 투자한다면 환금성이 보장되는 땅을 매입해야 합니다. 막연히 여러 가지 용도로 활용할수 있다는 생각으로 투자를 하면 백전 백패 합니다.
공부 서류를 통해 지목과 용도를 확인하고 개발가능한 땅인지를 확인해야 합니다. 이와함께 거래가 제한적인 토지거래허가구역인지, 실거래가로 양도세를 납부해야 하는 토지 투기지역인지를 확인하는 것은 기본입니다.
환금성이 보장되는 땅이란 일정시간이 흐르면 개발이 될 수 밖에 없는 땅을 말합니다. 구체적으로 말하면 인구 1백만이상 도시 주변으로 개발계획에 따라 개발할 수밖에 없는 땅이 이거나 교통 개선 등으로 수도권으로 편입될 가능성이 높은 도시, 신도시 및 신행정수도 주변이 해당됩니다.
결국 개발압력이 높은 도시 주변 땅을 사야 하는데 개발압력이 높은 땅인지, 아닌지를 분별할수 있는 펀더멘털(기초체력)을 스스로 키워야 합니다.
3. 믿을수 있는 나의 전문가를 확보하라
토지 투자는 아파트와 달리 규제위주의 법률체계가 복잡하고 수익성 토지인지를 판단하기도 매우 힘듭니다.
토지 관련 법만 1백여개에 달하고 국토5개년 계획 등 장단기 토지 개발계획도 부지기수 입니다.
선계획 후개발을 위해 도시계획법과 국토이용관리법을 폐지하고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토법)을 제정, 2003년 1월부터 시행되고 있다는 사실을 알고 있는 투자자가 얼마나 될까요?
또 준도시지역과 준농림지역을 폐지하고 관리지역으로 지정하고 2005년까지 용도지역 체제개편을 통해 관리지역을 3개 관리지역(보전·생산·계획)으로 세분하는 것은 알고 있나요?
스스로 관련법을 이해하고 투자전략을 세워 개발가능한 환금성있는 땅을 매입하기란 쉽지 않습니다.
투자기간내 목표수익을 달성할수 있는 환금성있는 땅을 찾아 계약까지 하려면 1년이상 친밀한 관계를 유지하고 있는 토지투자 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 전문가가 없다면 먼저 인적 네트워크를 구축하는게 중요합니다.
4. 투자는 반드시 여유자금으로 하라
토지투자는 투자리스크가 아파트보다 훨씬 큽니다. 또 단기투자라고 하더라도 최소한 2년이상 보유해야 합니다. 환금성이 그만큼 떨어지기 때문에 여유자금으로 해야 초조해 하지 않습니다.
2005년부터 종합부동산세가 시행되면 토지보유자에게 일정액이상 전국 토지를 보유하는 사람에게는 종전 종합토지세보다 더많은 누진세가 부과될 예정이므로 실투자비는 보유기간이 길수록 늘어나게 됩니다.
공동투자든 단독투자든 일정 시세차익을 얻기위해선 보유기간이 5년이 넘는 경우도 다반사이므로 반드시 여유자금으로 투자해야 성공적인 투자수익을 올릴수 있습니다.
-초보자들이 토지를 구입할 때 주의할 점들이 많습니다.
임야를 중심으로 토지를 매입할 때 살펴봐야 할 내용들을 정리해보았습니다.
자연적 여건
■지형
예로부터 선조들은 좋은 땅을 말할 때 배산임수(背山臨水)라는 말을 흔히 썼습니다. ‘뒤로는 산이 있고 앞으로는 개울이 흐르는 땅’을 말하는데, 거기에 남향의 부지는 아직도 유효한 최적의 입지조건입니다.
주의해야 할 것은 하천 등이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다. 하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문입니다.
그러므로 사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다.
■지반의 상태
가급적이면 ‘본 땅’이 좋습니다.
풍수에서는 “수맥이 통과하는 곳이나 수맥이 모이는 장소에는 기(氣)가 빠져 아프거나 안 좋은 일들이 생긴다”고 했으니 지반의 상태를 점검할 때 잊지 말아야 합니다.
■경사도
경사도는 완만한 경사도가 최적입니다.
임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 얻기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다. 반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다.
■토질
자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.
■형상
산의 형세가 삐뚤거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않고 무엇보다도 산줄기가 끊어지지 않아야 합니다. 산에는 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목·초본·이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 많으면 전용하기가 쉽지 않으니 임상이 많은 곳은 또한 피해야 합니다.
■기후조건
너무 춥거나 너무 더운 지역, 일조시간, 강수 및 강설량, 안개 등 지역적으로 기후 조건에 차이가 있을 수 있으니 본인의 취향을 고려하여 선택하여야 합니다.
■저수지, 강, 계곡 등
물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다. 반면 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다
땅 투자 계약 시 고려 사항
1. 규제가 없는지 있다면 헤쳐 나갈 수 있는 것인지를 살펴보십시오.
토지는 국토이용관리법, 도시계획법, 농지법, 지적법, 산림법, 건축법, 국가시설보호법, 수도법, 자연공원법 등 각종법률의 규제를 받습니다.
토지이용계획확인원을 발부 받아 용도지역이 어떻게 지정됐고 나중에 건물을 지을 때 어떤 제약을 받을지에 대해 확인해야 합니다. 군사시설보호구역, 농림지역, 보전임지, 자연녹지 그린벨트 등의 땅은 사지 않는 것이 좋습니다.
2. 직접 현장답사를 해보십시오.
토지는 실제면적과 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등 공부상의 면적이 다를 때가 종종 있습니다. 급경사지역도 지적도에서는 평면으로 나타납니다.
땅의 모양도 중요한데 정방형이나 장방형이 좋고 도로와의 연계에 대해서도 필이 확인해 보아야 합니다. 현황도로는 자동차가 다닐 수 있더라도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없습니다.
3. 주민등록증, 등기권리증을 통해 권리관계를 확인해야 합니다.
계약직전에는 등기부원본을 직접 발급받아 근저당이 설정돼 있으면 채권액 등을 해당 금융기관에 알아보아야 합니다. 재산상의 제약은 잔금처리 전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 쓰는 것이 좋습니다. 논밭이나 임야는 계약서에 평당금액도 쓰고 측량을 하여 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담할 것인지를 명시하는 것이 좋습니다. 잔금을 치를 때는 다시 등기부등본을 발급하여 계약 이후에 새로 저당권이 설정된 사항이 없는지를 확인해 보아야 합니다.
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'땅'은 이렇게 접근한다 !
1. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다. 그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다. 땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다. 그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.
2. 주택 옆에 붙은 땅은 사지 마라.(투자에는 매력 없는 땅이다.)
첫째, 땅값이 안 올라간다.
둘째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈)
셋째, 주택지는 주택밖에 지을수가 없다.
넷째, 주택지는 선택의 여지가 없다.
다섯, 말이 많은게 주택지다.
여섯, 땅을 사두는 목적중에 한가지도 해당되는게 없다.
일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나온다.
여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안좋다.
이런땅을 보유한계점에 다달은 땅이라고 한다. 이래도 垈地를 살것인가 ?
3. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.
4. 맹지를 사란다고 신속깊이 묻힌 盲地는 안된다.
무인도 섬은 사지마라. 수요는 적고 공급은 많다.
5. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있 다. 합필을 해라.
6. 불난 땅을 사라.
남이 사기전에 빨리 사라. 건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.
7. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.
그린벨트,공원,녹지지역,자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다. 싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다.
8. 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 마라.
땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 하는 것이다.
법조청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘되는곳 없다. 저녁 6시 이후에는 모든건물 이 문을 닫아 저녁 장사가 없다.
9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.
공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다. 빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.
10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.
氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.
11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.
완만한 산 밑자락에 붙은 전,답,잡종지,과수원,초지,임야에 관심을 가지고 살펴보라. 그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.
12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.
땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다. 반대로 땅을 살 때는 돌아다니 면서 떠도는 땅을 잡아야 한다. 재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.
13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다. 氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.
14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.
다른 재테크에 눈을 돌리지 마라. 투자방식을 땅으로 바꾸어라. 건물,상가,아파트에 투자하 지 마라. 땅에 투자해라.
15. 전문분야 不動産業을 하려면 직접 투자해라.
부동산업을 직접 하면 얼마든지 골라살 수 있다. 하자말고 약점 있는 땅을 싸게 사서 적 임자에게 비싸게 팔아 돈벌면서 전문가가 되어라. 그러나 절대로 집장사를 하거나 건축업 은 하지 마라. 오로지 땅 장사만 해라.
16. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 준농림지역을 집중공략해라.
무자비하게 묻지마식 투자를 해라. 단, 여유돈으로 땅을 사고 400-500평의 소필지가 팔기 가 쉬우니 큰 필지는 분할해라. 5필지 정도 가지고 돌리면 이보다 안전한 장사는 없다.(5 년마다 매각)
17. 적은돈으로 땅을 사고 싶으면 여유돈이 있는 친척과 함께 사라.
끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜쪽으로 양보하고 분할해 주면 손 해본다.
18. 걸레땅은 손대지 마라.
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다. 지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되, 인내와 기다림이 있 어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.
19. 지적도를 들여다 보는 비법
땅이 땅구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지, 도로에 접했는지,맹지인지,옆땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야할 땅인지 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주 변에 있는 공장,전원주택,야외음식점,모텔등의 위치파악을 예리하게 해두어야 한다.
20. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.
싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다. 급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다. 땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다. 돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.
21. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.
땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까? 땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.
22. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라.
땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.
23. 땅을 판돈으로는 다시 땅을 사야한다.
땅 판돈의 절반을 땅 사는데 재투자해야 한다. 다시 사는 땅은 판땅의 培를 사야한다. 나 머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아써라.
24. 땅은 조금씩 사모는 것이 좋다.
25. 땅은 못쓰는 땅이 없다.
쓸모없는 땅이나 흠있는 땅을 싸게사서 적임자에게 받을만큼 받고 팔아라. 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두눈 부릅뜨고 찾아라.
26. 모르는 남남간에는 共有로 사놓치 말라.
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다. 서로 마음을 나눌수 있고 양해를 얻을수 있는 아는 知人과 共有로 사는 것이 좋다.
27. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.
단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.
28. 땅은 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람이 땅이 된다.
29. 공동지분의 땅은 장기전에 견딜수 있는 돈 많은 사람이 이긴다.
공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼가격에 내 던져야 한다. 땅의 성질을 아는 사람이 싸게 집어먹는다.
30. 땅은 좋은땅,나쁜땅.비싼땅,싼땅으로 원래부터 탄생된 것이 아니다.
가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은땅이 될 때까지 그냥 놓아두어라.좋은땅 비싼땅은 이미 빼먹은 땅이다.하지만 능력된다면 비싼땅도 좋다.
31. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅,후면땅 맹지를 사라. 오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.
32. 땅은 반드시 평지와 가까운 땅을 사라.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.
33. 山(林野) 밑자락에 붙은 땅을 사라.
뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고 합병하지 않으면 안될 중요한 부분이 될 수도 있다.
34. 전면 땅을 살힘이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라. 비밀이 새서는 땅 사모으기가 힘들어진다. 못팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 한다. 땅은 클수록 좋다. 넓은땅을 확보해 두어야 승산이 크다.
35. 땅을 산후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라. 팔린땅 부근에는 땅값이 오르기마련이다. 팔린땅값 보다는 더 받으려는 마음이 땅가진 사람들의 공퉁된 심정이다.
36. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라. 땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다. 땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.
37. 땅을 산후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다. 땅주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한다. 그래야 팔때되면 팔아도 주고 팔땅이 나오면 사라고 일러주기도 한다.
38. 좋은땅,나쁜땅을 구별하지 말고 재력에 맞는 땅을 사두어라. 좋은땅을 서둘러 발전시켜 놓으면 나쁜땅은 서서히 자기몫을 한다. 땅의 부증성에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜땅을 필요로 하게 된다.
39. 못생긴땅은 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모있는 땅이 된다. 이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 땅장사의 노하우다.
40. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지. 기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.
41. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다. 직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지 파악할 수있다. 사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로 사면 안된다.
42. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라. 용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.
43. 하자없고 약점있는 땅을 싸게 사라.
맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못짓게 생긴땅, 돈쓸일이 급한땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자없으면 싸게 골라 잡을수 있다.
44. 전원주택지로 조성해 놓은 땅을 사지 마라.
땅은 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 땅은 투자용 땅이 아니다. 전원 주택지 땅값을 이미 빼먹은 것 이므로 잘못사면 손해 보는 수가 있다. 집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다.
45. 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해라. 땅파는데는 서두르지 말아라. 옆땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없다. 사업이 잘되면 내땅을 살것이 아닌가?
46. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.
47. 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 수십곱 이상이 안남으면 팔지마라.장기적으로 기다려라. 시간이 돈이다.
48. 땅을 샀으면 어떤일이 있어도 중개업소에 팔려고 내놓지마라. 중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을수 없다.
49. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라. 도망갔다가 다시 찾아온다.
50. 땅을 못팔아서 안달할 필요도 없고 못사서 서두를 필요도 없다. 억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 등골만 휜다.
51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다. 주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다.
52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다. 땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.
53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다. 대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.
54. 앞땅은 비싸니 뒷땅을 사라.
땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라. 앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.
55. 길없는 맹지를 사라.
지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라. 그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.
56. 땅문서가 수십년간 장롱속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 무조건 사라.
57. 원시림땅은 한번도 다름사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다. 이런땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다.
58. 개인이 택지를 조성한땅, 형질변경을 놓은 땅은 사지마라.
59.땅에 대해서 너무많이 알려고 하지마라.투자의 시기를 놓친다.
60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.
건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가
61. 지분의 땅은 팔때 문제가 많다.
62. 합병된 땅은 사지마라.
땅을 보기좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련이다.
63. 팔린땅 옆에 붙은 땅도 사지 마라.
64. 넓은 하천변 땅은 사지마라.
65. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.
땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 된다.
66. 중개업소에 다니면서 내땅 팔아주시오 하지마라.
약점이 잡힌다. 그렇게 비싸게 내놓아서 팔리겠어요 이렇게 몇번 진을 빼면 땅값은 똥값이 된다.
67. 땅은 귀중한 아내의 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지마라.
68. 땅을 샀으면 그땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 궁리하고 구상하지 마라. 썩지 않으니 없는 듯 그대로 두어라. 땅 때문에 사업을 시작하면 돈이 자꾸 투자가 된다.
69. 한번 사놓은 땅에는 어떤 이유로든 건축하지 마라.
땅을 샀으면 땅으로 가지고 있다가 땅으로 팔아야지 욕심을 부리려고 하다가는 전문업자가 웃는다.
70. 땅소유자 건물소유자가 다른집이 있다. 서로간에 해결책이 있었다면 해결보고 팔지 땅만 팔려고 했겠는가?
71. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라. 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.
72. 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아라.
73. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라. 땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.
74. 땅이 안팔린다고 교환은 하지마라.
부동산 교환은 전문사기꾼이 전부다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 그때 속았구나 하는 한탄사가 터져나온다.
75. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다. 지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.
76. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.
77. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.
얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다. 살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.
78.중개업소에 가서 너무 있는체 너무 없는체 하지 말고 적당히 땅살돈 있는 눈치만 보여라.
79.땅을 살때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아라.
80. 땅을 살때는 A중개업소 소개로 사고, 팔때는 B 중개업소에 가서 팔아라. 그래야 비싼값에 땅을 팔수가 있다.
81. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.
82. 땅투기란 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리는 땅투기꾼의 허무한 도로아미타불이다.
83. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라. | 
출처 : 블로그 > 젊은 부동산 부자들의 모임 | 글쓴이 : 리챠드 [원문보기]